Gestione

Cosa ti dà davvero un property manager (e cosa ti costa)

Un property manager costa: è una percentuale sui ricavi, e non è simbolica. Vale la pena guardare cosa si ottiene in cambio, voce per voce, e poi fare il conto.

1. Vendere al massimo che il mercato è disposto a pagare

Il dynamic pricing viene spesso raccontato come “prezzi più alti”. Non è così, ed è importante capire cosa fa davvero.

L'obiettivo è catturare la massima capacità di spesa di chi prenota, che cambia ogni giorno. Quando la domanda è alta si alza il prezzo finché il mercato regge. Quando la domanda è bassa si abbassa, per prendere quello che c'è invece di restare vuoti. In entrambi i casi il risultato è lo stesso: aver venduto al meglio possibile in quel momento, senza lasciare soldi sul tavolo e senza lasciare l'appartamento sfitto perché il prezzo era fuori mercato.

Lavoriamo con uno strumento che legge domanda, offerta, calendario e concorrenza, e sopra ci mettiamo quello che l'algoritmo non sa: cosa succede davvero a Milano in una certa settimana, in una certa zona, con un certo evento in città.

Due precisazioni servono ad avere aspettative giuste.

Non si riempie tutto, e non è l'obiettivo: un'occupazione del 100% quasi sempre significa che si stava vendendo troppo a poco.

E soprattutto: il mercato è cambiato. Negli ultimi anni si è vista una proliferazione di immobili destinati alla locazione breve, con un aumento importante dell'offerta disponibile. L'effetto, generalizzato, è una riduzione della percentuale di occupazione media degli appartamenti — un andamento che ci viene confermato dai colleghi property manager e dalle principali associazioni di categoria del settore.

Non è una dinamica che riguarda il singolo appartamento o il singolo gestore: riguarda il mercato. Il dynamic pricing non lo inverte. Serve a estrarne il massimo possibile, ed è esattamente in una fase come questa che la differenza tra gestire bene e gestire a occhio si vede di più.

2. Le prenotazioni dirette non pagano commissioni

Airbnb e Booking portano volumi e servono. Ogni prenotazione che arriva da lì lascia però per strada una commissione: dal 13 ottobre 2026, per gli host privati su Airbnb, quella commissione passa dal 3% al 15,5%, IVA esclusa.

Lavoriamo anche con un canale di prenotazione diretta, che oggi pesa circa il 15% delle prenotazioni ed è in crescita. Quelle notti non pagano commissioni di piattaforma: è ricavo che resta interamente al proprietario.

Non è la maggioranza, ed è una quota che si costruisce nel tempo. Da soli è molto difficile.

3. La burocrazia smette di essere un tuo problema

Registrazione degli ospiti alle autorità, codici identificativi, comunicazioni obbligatorie, imposta di soggiorno da raccogliere e versare, adempimenti che cambiano — e negli ultimi anni sono cambiati spesso, a livello nazionale e comunale.

Il costo non è solo il tempo per farlo: è il tempo per accorgersi che è cambiato qualcosa, capire cosa e adeguarsi entro le scadenze. Un errore qui non costa un'ora di lavoro, costa una sanzione.

Chi gestisce decine di unità se ne accorge il giorno stesso, perché è il suo mestiere.

4. Le manutenzioni

È la voce che i proprietari maledicono più di tutte: la caldaia che si ferma di domenica, la serratura che si blocca, il lavandino che perde mentre in casa c'è un ospite.

Abbiamo una rete di fornitori — idraulici, elettricisti, fabbri, imbianchini — che possiamo attivare quando serve. Non è un servizio che costringiamo a usare: se hai i tuoi tecnici di fiducia continui a usarli. Ma se non ce li hai, o se sei fuori Milano, il problema si risolve senza che tu debba cercare qualcuno di domenica pomeriggio.

5. Il tempo

Messaggi agli ospiti a qualsiasi ora, check-in da coordinare, pulizie da incastrare tra una partenza e un arrivo, recensioni a cui rispondere, annunci da tenere aggiornati su ogni canale.

Non è un lavoro difficile: è un lavoro continuo, e non va in ferie quando ci vai tu.

6. Il pezzo fiscale

Un host privato paga la cedolare secca sul corrispettivo lordo, senza dedurre niente: né la commissione della piattaforma, né le pulizie.

Con il nostro modello il meccanismo è diverso. Operiamo con mandato con rappresentanza e da sostituto d'imposta: commissioni, pulizie e nostra quota sono fatturate all'ospite come voci distinte, e quello che arriva al proprietario è il canone di locazione. È su quello che si calcola l'imposta. Su mille euro di prenotazioni l'imponibile scende di circa il 50%.

Attenzione però: non tutti i gestori lavorano così. Un co-host che si limita a gestire l'annuncio lasciando gli incassi al proprietario, e che poi gli fattura il proprio compenso, lo lascia nella stessa posizione fiscale dell'host privato. Vale la pena chiederlo prima di firmare.

Dal 13 ottobre la differenza pesa più di prima, perché la nuova commissione Airbnb gonfia l'imponibile dell'host privato.

Il conto

Ricavi ottimizzati giorno per giorno, una quota di prenotazioni senza commissione, nessun tempo speso, nessun rischio burocratico, una rete di manutenzione disponibile e una base imponibile più bassa.

Il costo del servizio resta. Ma va messo dentro questo conto, non sottratto al risultato di prima.

Quando invece non conviene

Se hai già la possibilità di affittare a lungo termine, a un inquilino affidabile e a un prezzo buono, il confronto va fatto con onestà: l'affitto breve non dà automaticamente più soldi. Dà altre tre cose.

Dà flessibilità: nessun vincolo pluriennale, e la possibilità di rientrare in possesso dell'immobile senza aspettare scadenze contrattuali.

Dà la possibilità di usarlo quando ti serve — ne parliamo a parte, perché è una richiesta che riceviamo spesso.

E lo mantiene meglio: ogni pochi giorni qualcuno entra, guarda e segnala. Una perdita, una crepa o un elettrodomestico che sta per cedere si scoprono in settimana, non alla fine di un contratto di quattro anni.

Se quelle tre cose non ti servono e hai un inquilino sicuro a un buon canone, l'affitto lungo è probabilmente la scelta giusta.

E se ti piace farlo — ci sono proprietari che gestiscono benissimo, conoscono i loro ospiti e non vogliono delegare — non c'è motivo di cambiare.

Nella valutazione gratuita guardiamo il tuo appartamento e, se rientri in uno di questi casi, te lo diciamo.

Richiedi una valutazione gratuita — nessun impegno.

← Tutti gli articoli