Tutele e assicurazioni

Chi paga se un ospite danneggia il tuo appartamento?

È una delle prime domande che ci fa ogni proprietario, e la risposta dipende dal canale su cui è arrivata la prenotazione. Airbnb e Booking sono entrambi canali importanti, che portano volumi e ospiti diversi, ma gestiscono i danni in modo strutturalmente diverso — e questo cambia il modo in cui va gestito l'appartamento.

Airbnb: la protezione è centralizzata

Airbnb include nelle prenotazioni una tutela per l'host, AirCover, che interviene sui danni causati dall'ospite all'immobile e agli arredi. Nella nostra esperienza funziona: le richieste si gestiscono dentro la piattaforma e i tempi sono ragionevoli.

Due precisazioni utili.

Non è un'assicurazione. È una garanzia commerciale offerta dalla piattaforma. Un' assicurazione è un prodotto regolamentato, con un obbligo giuridico di indennizzo a fronte di un sinistro valido; una garanzia commerciale segue le condizioni e le valutazioni di chi la offre.

Vale solo dentro Airbnb. Una prenotazione arrivata da un altro canale, o diretta, non è coperta.

Booking.com: la gestione è in capo a chi ospita

Booking adotta un modello diverso: non prevede un equivalente di AirCover. La gestione dei danni resta in capo alla struttura, con alcuni strumenti a supporto — tra cui la possibilità di richiedere un pagamento all'ospite tramite la piattaforma, entro un importo limitato, e la possibilità di indicare un deposito cauzionale.

Il punto operativo è che il deposito non viene incassato dalla piattaforma: richiederlo, gestirlo e restituirlo è responsabilità di chi ospita.

Perché gestiamo il deposito direttamente

Booking prevede un proprio campo per il deposito cauzionale, ed è quello che usavamo all'inizio. Si tratta di un importo dichiarato nell'annuncio: nessuna somma viene bloccata o trattenuta. Il risultato è che non trattiene nessuno e, se il danno arriva, il recupero resta comunque in capo a te.

Dopo alcune situazioni in cui quel meccanismo non ci è servito a niente, siamo passati a un deposito che gestiamo noi, richiesto e incassato direttamente.

Il suo valore, quasi sempre, non sta nell'incasso: sta nel dissuadere. Su oltre 45 appartamenti gestiti il dato è chiaro: dove è previsto un deposito vero, i comportamenti scorretti calano. Chi ha lasciato una cauzione sa che il conto lo paga lui.

Non è una misura contro l'ospite: tiene alta l'asticella per tutti, e protegge anche gli ospiti successivi, che trovano l'appartamento nelle condizioni in cui deve essere.

Il deposito costa qualche prenotazione

Chiedere una cauzione fa storcere il naso a qualche viaggiatore, e qualcuno sceglierà un altro appartamento. È un costo reale.

Vale però la pena guardare chi rinuncia. Chi ha intenzione di lasciare l'appartamento come l'ha trovato non rischia nulla: il deposito torna indietro per intero, e la richiesta è una formalità. Chi si irrigidisce davanti a una cauzione, in buona parte dei casi, preferirebbe non doverne rispondere.

Quella che sembra una perdita funziona quindi in larga misura da scrematura: si perde qualche prenotazione e si tolgono in anticipo una parte dei problemi. Non è del tutto gratis — qualche ospite perfettamente a posto si infastidisce e basta — ma su dodici mesi lo scambio conviene.

Cosa resta fuori: l'assicurazione vera

AirCover copre i danni dell'ospite alle cose. Un'assicurazione serve per tutto quello che sta intorno:

• la responsabilità civile verso terzi;
• i danni che partono dall'immobile — una perdita d'acqua che raggiunge il piano di sotto;
• gli eventi che non hanno nulla a che fare con chi soggiorna;
• i periodi in cui l'appartamento è vuoto;
• le prenotazioni arrivate da canali diversi da Airbnb.

E serve che la polizza sia scritta per l'uso reale dell'immobile: una polizza sulla prima casa non copre l'attività di locazione breve. È l'errore più comune che vediamo.

Abbiamo contatti e convenzioni con agenzie assicurative che lavorano su questo settore: polizze sull'immobile, responsabilità civile e coperture sui danni da ospite, a condizioni pensate per chi gestisce più unità. È una formula che abbiamo costruito nel tempo e che mettiamo a disposizione dei nostri proprietari.

In sintesi

La risposta alla domanda iniziale è quindi: dipende da dove arriva la prenotazione, e da come è stata impostata la gestione prima che il danno accada.

Se stai valutando di affidare il tuo appartamento e vuoi capire come verrebbe tutelato nel tuo caso, parliamone.

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