Commissioni e fisco

Airbnb cambia le commissioni dal 13 ottobre: cosa succede davvero a un host privato in Italia

15 settembre 2026

Dal 13 ottobre 2026, nello Spazio Economico Europeo, Airbnb elimina la split fee per gli host privati e passa a un costo del servizio singolo del 15,5% a carico dell'host. Airbnb lo ha annunciato il 7 luglio 2026 con una comunicazione dal titolo “Costi del servizio semplificati su Airbnb”, in cui spiega che l'obiettivo è rendere più chiaro quanto paga chi prenota.

La comunicazione riguarda gli host privati. Chi opera con partita IVA è già su un altro modello, e per lui non vale nemmeno il ragionamento sulla cedolare secca che segue.

Sulla carta il cambiamento è a somma zero. In Italia, per un host privato, non lo è. Vediamo perché con i numeri.

Cosa cambia

Fino a oggi: la commissione era divisa. L'host pagava circa il 3%, l'ospite pagava a parte una commissione di servizio. Airbnb usa questo esempio: prezzo impostato a 100 euro, l'ospite ne vede 115, l'host ne guadagna 97.

Dal 13 ottobre: una sola commissione, 15,5% a carico dell'host. Sempre nell'esempio di Airbnb: prezzo impostato a 115 euro, l'ospite vede esattamente 115, e l'host guadagna di nuovo 97.

Presentata così, l'operazione lascia tutto com'era. E in effetti, se ci si ferma al prezzo, è vero.

La prima cosa che l'esempio non dice: l'IVA

Sulla commissione di Airbnb un host privato paga l'IVA. Non è un dettaglio marginale, perché si applica a una base che è diventata cinque volte più grande.

• Prima: 3% di 100 = 3,00 euro, più IVA = 3,66. L'host incassa 96,34.
• Dopo: 15,5% di 115 = 17,83 euro, più IVA = 21,75. L'host incassa 93,25.

Il costo reale della commissione non è il 15,5%: è il 18,91% del prezzo esposto. E in cassa, a parità di spesa dell'ospite, entrano 3,09 euro in meno.

La seconda: l'imponibile

La cedolare secca sulle locazioni brevi si calcola sul corrispettivo lordo della locazione e non consente di dedurre i costi, commissione della piattaforma compresa.

Nel vecchio modello il canone era il prezzo esposto: 100. La commissione dell'ospite era un compenso che l'ospite pagava ad Airbnb per il servizio di Airbnb, non un canone di locazione.

Nel nuovo modello il prezzo esposto diventa 115, perché ci è stata incorporata la commissione che prima pagava l'ospite. L'imponibile cresce di 15 senza che sia entrato un euro in più.

I numeri, affiancati

A parità assoluta di spesa dell'ospite — 115 euro in entrambi gli scenari:

Differenza: 6,24 euro ogni 115 euro di spesa dell'ospite. Il 5,4% dei ricavi. Stesso appartamento, stesso ospite, stessa notte, stesso prezzo pagato.

Metà della perdita viene dall'IVA su una commissione più grande, metà da un'imposta calcolata su una somma che non è mai stata incassata.

Chi destina alla locazione breve un secondo immobile applica il 26% invece del 21%: la differenza sale a quasi 7 euro ogni 115.

Cosa può fare un proprietario

Poco, se resta host privato. La scelta di Airbnb non è negoziabile, e il meccanismo fiscale nemmeno: la cedolare secca è semplice proprio perché non guarda i costi. Finché il corrispettivo lordo cresce, cresce l'imposta.

Perché con un property manager il conto è diverso

La differenza non è di servizio, è di struttura contrattuale.

Lavoriamo con mandato con rappresentanza e agiamo da sostituto d'imposta. Commissioni delle piattaforme, pulizie e la nostra quota vengono fatturate all'ospite in modo analitico: non sono spese che il proprietario sostiene dopo aver incassato, sono voci distinte all'interno di quello che l'ospite paga. Quello che arriva al proprietario è il canone di locazione, e l'imposta si calcola su quello.

Non si tratta di dedurre un costo: si tratta di una composizione diversa del pagamento.

La distinzione conta, perché non vale per tutti i modelli di gestione. Un co-host che si limita a gestire l'annuncio lasciando gli incassi al proprietario, e che poi gli fattura la propria parcella, lascia il proprietario esattamente nella posizione dell'host privato: tassato sul lordo, con il compenso del gestore che non riduce l'imponibile. Prima di affidare un appartamento vale la pena chiedere quale dei due modelli viene applicato: è una domanda che cambia il risultato più della percentuale.

Su mille euro di prenotazioni, l'imponibile del proprietario scende di circa il 50%.

Va detto anche cosa questo non significa. Non significa che a parità di ricavi il proprietario porti a casa di più: il servizio ha un costo. Significa che la nostra quota non entra nel tuo imponibile, e il minor carico fiscale ne compensa quasi la metà. Una quota che sulla carta è una percentuale sul netto, dopo l'effetto fiscale pesa poco più del 10% del ricavato.

Il calcolo, poi, tiene i ricavi fermi: non include prezzi dinamici, occupazione e presenza sui canali, che sono il motivo principale per cui ci si affida a qualcuno.

Il punto del 13 ottobre è che la forbice si allarga. L'host privato si ritrova un imponibile gonfiato da una commissione che non ha mai incassato, e un'IVA che prima non pagava su quella parte. Chi si appoggia a un property manager che agisce da sostituto d'imposta continua a essere tassato solo sul canone.

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